Toda locação de imóvel é regida por um contrato, que resguarda ambas as partes e que traz uma série de questões importantes a serem observadas. Por exemplo, está incluso o tempo de duração do acordo, que deve ser respeitado por todos os envolvidos.
A rescisão de contrato, assim, se dá quando esse acordo de locação precisa ser rompido por uma das partes (ou do inquilino ou do proprietário). Para auxiliar que nenhuma das partes seja lesada no processo, ela é protegida pela Lei do Inquilinato.
Para auxiliar você, mostraremos a seguir todas as informações fundamentais sobre o tema.
Quais documentos são necessários para a rescisão contratual de aluguel?
Para dar entrada no processo de rescisão contratual de aluguel, é preciso ter em mãos alguns documentos. Os principais são os comprovantes de quitação das contas de:
- água;
- luz;
- energia;
- taxa de condomínio.
Além disso, deverá ser feita uma vistoria do imóvel, a fim de conferir as condições pré e pós locação. Isso comprova que você cumpriu todas as normas e o manteve em bom estado.
Quais taxas devem ser pagas?
O processo de rescisão leva ao pagamento de alguns encargos e serviços que estão relacionados à questão. São eles:
- processo de vistoria de saída do imóvel;
- multa de rescisão de contrato;
- em alguns casos, as imobiliárias colocam taxas no contrato que devem ser observadas — por exemplo, o valor para pintura do apartamento na saída.
Quais são as multas?
Há situações nas quais a multa para o inquilino pode não ser cobrada. São elas:
- quando a mudança do locador é feita por questões profissionais (por exemplo, transferência de cidades, sendo necessário provar em documento);
- quando há dano do imóvel que exista anteriormente ao contrato. Se for possível provar que ele ocorreu previamente (por exemplo, no laudo de vistoria), não se cobra multa na rescisão;
- quando é cumprido o prazo estipulado em contrato (normalmente 12 meses) para rescisão sem multa. O importante é a comunicação, por escrito, 30 dias antes da data de desocupação.
Nos demais casos, para além do que citamos acima, há a multa por rescisão por parte do inquilino. Para isso, é importante realizar o cálculo necessário, como veremos a seguir.
Como é feito o cálculo de rescisão?
O cálculo da rescisão considera a proporção de descumprimento do contrato estabelecido. Quanto mais tempo você ficou no imóvel, menor será a multa. O cálculo, normalmente, está estabelecido no contrato de locação. Assim, normalmente, se você cumpriu 40% do prazo estipulado, terá o valor diminuído em 40%.
Há duas formas, normalmente de estabelecer o valor:
- um valor fixo para a multa (por exemplo, r$ 2000);
- valor variável, de acordo com uma métrica pré-estabelecida (por exemplo, 3 vezes o valor do aluguel).
Assim, normalmente, a fórmula para cálculo é:
Multa ÷ prazo de locação previsto em contrato * prazo cumprido do contrato
Vamos a um exemplo:
- multa prevista no contrato: r$ 2000;
- prazo de locação: 30 meses (contrato padrão);
- tempo cumprido de contrato: 8 meses.
O cálculo ficará da seguinte forma:
2000 ÷ 30 * 8 = R$ 533,33 de multa.
O que envolve o processo de rescisão?
O processo de rescisão envolve essas três variáveis por motivos simples: quando o locatário faz o processo de contratação, ele prevê que terá uma fonte de renda fixa por um determinado período. Quando você rompe com isso, esse processo é desvantajoso para ele — por isso a necessidade de indenização.
Por isso, o cálculo considera que quanto mais você cumpre o prazo, melhor será beneficiado em caso de rescisão. Não é à toa que, por exemplo, muitos contratos preveem a saída sem multa após determinado período (normalmente 12 meses) pois, a partir disso, os valores são irrisórios para cobrar uma sanção.
E se a quebra de contrato for feita pelo proprietário?
A quebra de contrato só pode ser feita em dois casos, segundo a Lei do Inquilinato: quando ele quebra as cláusulas do contrato (ou da legislação vigente) ou, então, quando ele vai ter o uso próprio do imóvel.
No primeiro cenário, contempla-se os seguintes casos:
- quando há atraso no pagamento do aluguel;
- quando são feitas reformas não autorizadas;
- quando há depredação do patrimônio;
- quando há uso indevido da propriedade (por exemplo, exercer atividade comercial quando isso é proibido por lei);
- quando ocorrem práticas ilegais dentro do imóvel, entre outros.
Para esses casos, pode-se obter uma ordem de despejo. Nesse caso, o proprietário não precisa pagar a multa de rescisão antecipada.
Já no segundo cenário, é solicitado previamente a saída do inquilino, com pelo menos 30 dias de antecedência. Com isso, o inquilino se prepara para a saída com tranquilidade, podendo encontrar outro imóvel sem pressa. Nesse caso, o proprietário paga a multa de rescisão se for prevista em contrato.
O processo de rescisão de contrato precisa considerar cuidados importantes, a fim de evitar que você tenha dores de cabeça a longo prazo. Analise se os custos da multa e a dor de cabeça não impactarão o processo de mudança. Em muitos casos, vale a pena esperar mais alguns meses para evitar problemas.
Ainda é preciso pensar na necessidade de comunicar o proprietário 30 dias antes da saída do imóvel. Isso é importante para que ele possa se programar financeiramente e, ao mesmo tempo, buscar um novo inquilino para o imóvel.
Caso você não faça a comunicação com 30 dias de antecedência, o proprietário pode, por lei, cobrar o valor de mais uma locação, além do aluguel do mês vigente (salvo os casos que listamos anteriormente, que são isentos de multa). Aproveite esse tempo para preparar a mudança com calma. Nesse momento, também, caso tenha dívidas, é importante buscar resolvê-las junto à imobiliária.
A rescisão contratual é um processo previsto pela Lei do Inquilinato. Para que você não tenha problemas maiores, é importante estar atento ao que falamos. Quanto menos dúvidas você tiver, maiores as chances de evitar problemas.
Com comunicação e transparência, pode-se evitar transtornos e dores de cabeça. Por isso, não deixe de realizar as comunicações previstas. Analise, também, as exigências do contrato no ato da saída, para evitar problemas.