Conheça como funciona o seguro fiança locatícia ou seguro aluguel, valores e suas vantagens nessa entrevista do nosso CEO para o SP imóvel.
Ao alugar um imóvel, o inquilino precisa apresentar ao locador (proprietário) uma garantia locatícia que proporcione segurança de que serão cumpridos os pagamentos. E o seguro fiança cada vez mais ganha destaque nos contratos de aluguel já que é uma excelente alternativa para aqueles que não têm um fiador.
De acordo com a Federação Nacional de Seguros Gerais – FenSeg, no Brasil, no primeiro semestre de 2022, o seguro fiança cresceu 29% em relação ao mesmo período do ano passado.
O que é o Seguro Fiança e para que serve?
O seguro fiança locatícia é uma modalidade de seguro garantia, ou seja, ele vai garantir financeiramente o proprietário do imóvel contra alguma inadimplência que o inquilino venha ocasionar. “Entre as despesas, pode ser o aluguel, condomínio, IPTU, multa por rescisão, danos ao imóvel, pintura. Qualquer dessas coberturas que o inquilino venha a falhar com o pagamento, o proprietário vai receber por parte da seguradora. O seguro fiança também é chamado de seguro aluguel. O termo seguro aluguel é mais novo. Uma forma que as seguradoras estão utilizando para deixar o nome mais popular”, explica Gustavo Frattini, CEO do Compagno Seguros. Desde 2014, a Compagno oferece seguros e planos de saúde de uma forma descomplicada, segura e 100% digital.
O seguro fiança é o mais indicado para aqueles que não possuem fiador ou não tem a caução (depósito)?
Exatamente isso. O seguro fiança garante o pagamento de indenização, ao proprietário, dos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento do locatário em relação à locação do imóvel.
“O seguro fiança locatícia cresceu muito, porque a pandemia acabou gerando inadimplência dos aluguéis. Alguns proprietários e imobiliárias viram que o fiador e a caução não são uma garantia tão fácil. O fiador, dificilmente vai conseguir executar imóvel, então na verdade, a pessoa está emprestando o nome, caução, vamos supor a imobiliária e o proprietário aceitou três meses de caução, dificilmente vai conseguir despejar o inquilino em três meses, processo médio está em torno de 10 meses. Você coloca que além do aluguel vai deixar danos ao imóvel, pintura, o caução não vai cobrir. Então, não é só para o inquilino que não tem o dinheiro à vista ou não tem o fiador, ou seguro fiança está se tornando uma necessidade por parte dos proprietários e imobiliárias”, comenta Frattini
De acordo com Fenseg, durante a pandemia, entre janeiro e novembro de 2020, o seguro-fiança cresceu 75% em relação ao mesmo período de 2019 e as seguradoras faturaram R$ 813 milhões, enquanto no ano anterior, faturaram R$ 463 milhões.
Qual é o Valor do Seguro Fiança Locatícia?
Segundo o CEO da Compagno Seguros, o preço do Seguro Fiança é de 5% até uns 15% do valor do Aluguel. “Quanto melhor o CPF, mais barato e quanto pior, mais caro. Porque é um produto financeiro. Então, vamos supor que um aluguel de R$ 2.000,00, preço do seguro fiança seria a partir de R$ 100,00.”
No seguro-fiança, o score do cliente também é muito importante para aprovação. “A seguradora vai analisar se cliente possui restrições e também o seu rendimento. Se o aluguel é R$ 5.000,00 e a pessoal tiver restrição em R$ 500,00 é algo que não interfere tanto. Mas se tiver R$ 70 mil reais de negativação, aí a seguradora não vai querer assumir o risco”, explica Frattini.
De acordo com o CEO, essa análise é importante para passar segurança para o proprietário e até mesmo para a própria seguradora. “É bom porque o proprietário não precisa se preocupar em analisar o inquilino. A seguradora vai realizar essa análise e vai dizer se é um perfil bom ou não. Se ela aceitar o risco, o proprietário pode aceitar porque estará respaldado pela seguradora. Agora se nenhuma das seguradoras do mercado aceitar nem passando um valor caro, foge porque é alguém com alguma probabilidade de inadimplência no futuro muito alta.”
O inquilino não pagou o aluguel. E agora como o proprietário vai receber o aluguel?
De acordo com o Ceo da Compagno, no caso do inquilino não pagar o aluguel, a seguradora é acionada pela imobiliária ou proprietário. “Eles nos avisam, por exemplo, olha a proprietário deixou de pagar o aluguel, condomínio e o ITPU, nós realizamos a abertura do sinistro, que é sinalização da inadimplência para seguradora e a partir daí a seguradora vai entrar em contato com o inquilino para descobrir se é um atraso pontual ou um atraso rotineiro. Para saber se faz um acordo com o inquilino referente a esse valor e o inquilino reassume os pagamentos posteriores ou se vai ser dar entrada em uma ação de despejo.”
O prazo máximo para que uma seguradora efetue o pagamento ao proprietário é de 30 dias. “Se for um atraso rotineiro, a seguradora a partir daí, vai assumir o pagamento pelo inquilino, então se o inquilino paga todo dia 10, todo dia 10 a seguradora vai realizar a indenização ao proprietário. Esse primeiro atraso que leva um tempo maior para a seguradora indenizar porque ela precisa descobrir se foi algo pontual ou rotineiro, ela efetua o pagamento com a multa do atraso que seria 10%”, completa Frattini.
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O que acontece se o seguro fiança for acionado?
Quando o seguro é acionado, o primeiro passo é descobrir se o atraso foi pontual ou rotineiro para seguir com a indenização.
“O inquilino tem a locação direta com o proprietário através de outra garantia, se ele ficar dois meses sem pagar o aluguel é a renda do proprietário, o proprietário não vai conseguir ficar sem receber aquele dinheiro. Ou então, vamos supor que ele fique 6 meses sem aquele emprego, o proprietário vai precisar dar entrada em uma ação de despejo, porque ele não pode passar um prazo tão longo sem receber o aluguel. Já com a seguradora tem uma flexibilidade de pagamento muito maior, então, isso gera, até para o inquilino uma estabilidade de moradia, se ele passar por algum imprevisto na vida, ele consegue formalizar um acordo com a seguradora sem a necessidade de uma ação de despejo. A seguradora tenta a todo custo fazer um acordo de uma forma amigável. A gente sabe que o judiciário é lento, gera um custo muito grande e gera um transtorno. Então. para o inquilino que não conseguir efetuar esse pagamento, é possível renegociar. Tem essa flexibilidade”, garante o CEO da Compagno.
Para passar tranquilidade e segurança aos proprietários, a seguradora faz um acordo em forma de contrato para que no caso o inquilino não cumpra com a sua obrigação possa dar sequência na ação de despejo. “Lembrando que o seguro fiança garante o contrato de locação inteiro. Então, se o contrato é de 30 meses, e o inquilino parar de pagar no primeiro mês, a seguradora vai pagar durante os 30 meses. Ou seja, ela é a maior interessada em despejar caso seja um atraso contínuo e o mais rápido possível, o que tranquiliza alguns proprietários”, completa o Ceo.
Portanto, o inquilino deixou de pagar, mas o proprietário continua recebendo o aluguel da seguradora.
Posso deixar aprovado o seguro fiança antes mesmo de alugar um imóvel?
Para Gustavo, pode sim. Ele, inclusive, recomenda deixar aprovado o seguro fiança antes de alugar o imóvel, porque assim, evita decepção de gostar de um imóvel e não ser possível alugar aquele imóvel.
“Aconselhamos já deixar o seguro fiança antes mesmo de alugar um imóvel. Porque a aprovação do seguro fiança é pelo valor do aluguel. Se o aluguel é R$ 3.000,00, e foi aprovado o seguro fiança pode escolher qualquer imóvel que o aluguel seja até R$ 3.000,00. Portanto, o que aconselhamos a fazer é, antes de querer procurar o imóvel, saber se será aprovado, o preço que vai pagar de seguro fiança, manda as informações para Compagno, descobre qual o valor consegue aprovação e a partir daí, você procura imóveis dentro dessa faixa de preço. Então, é muito bom porque quando você chega a uma imobiliária e diz: olha já tenho minha ficha aprovada, vou querer fazer pelo seguro fiança, o tratamento é totalmente diferente. Além do mais, evita frustrações, porque você vai lá, visita o imóvel, gosta, acaba se interessando muito e manda os seus dados e não é aprovado e você fica dias sonhando com aquele imóvel”, aconselha.
É possível fazer o contrato do Seguro Fiança por um ano?
Não é mais possível fazer o contrato do Seguro Fiança por um ano. A vigência da cobertura do seguro de Fiança Locatícia será idêntica à vigência do contrato de locação.
“Infelizmente, muitos clientes chegavam no momento da renovação do seguro fiança e gerando muito atrito e acabavam, que algumas vezes, não conseguiam renovar e o contrato ficava sem garantia. Então, mudaram a lei. Agora, o seguro fiança, obrigatoriamente, precisa ter o mesmo prazo do contrato de locação, se o contrato de locação é de 12 meses, o seguro, vai ser de 12, porém, se ele for de 30, o seguro obrigatoriamente tem que ser de 30 meses. Só que o valor é mensal, vamos supor que ele saia com 15 meses do imóvel, ele não deixando nenhum débito. É cancelado o seguro fiança e futuras cobranças”, explica Frattini.
No caso do aluguel renovado automaticamente, o seguro fiança também é renovado automaticamente?
“Vamos supor que deu os 30 meses, chegou à renovação do contrato, a maioria deixa renovar por prazo indeterminado acaba não fazendo um novo contrato, a partir disso, o seguro fiança vai sendo renovado a cada 12 meses. O inquilino tem a obrigatoriedade de realizar a renovação ou pode negociar junto à imobiliária e o proprietário uma troca de garantia fazendo o contrato ficar sem garantia ou ir para o fiador, caução, enfim, como ele preferir. Encaminhamos o orçamento e caso não responda ou não queira renovar sinalizamos para o proprietário / imobiliária para que seja tomado as devidas providências e se necessário a gente efetua a renovação automática e coloca o valor mensal a ser cobrado junto do aluguel”, comenta o CEO da Compagno Seguros.
Como funciona o Seguro Fiança Locatícia nos casos de danos ao imóvel alugado?
A seguradora não realiza a vistoria porque ela é uma garantidora financeira. De acordo com a Superintendência de Seguros Privados – Susep, estão cobertos pelo Seguro Fiança os danos materiais causados ao imóvel, pelo Locatário (inquilino), desde que tais danos estejam previamente estabelecidos no contrato de locação.
Antes do locatário (inquilino) tomar posse do imóvel alugado, o Segurado (proprietário) deverá fornecer um relatório com os resultados de uma vistoria do imóvel, detalhando as condições deste e os danos eventualmente existentes. Após, o inquilino concordar com o laudo da vistoria, será encaminhado à Seguradora para fins de perícia.
“Quando é sinalizada a inadimplência referente a danos ao imóvel, a seguradora solicita a vistoria de entrada e a vistoria de saída para conferir se esse dano de fato ocorreu. Porque, posteriormente, será cobrado do inquilino e de uma forma correta. Mas, se a seguradora olhar as duas vistorias e verificar que não ocorreu esse dano, não é realizado esse pagamento. Mas, se realmente houve danos, será realizado o pagamento e assim, ela tem o amparo para cobrar o inquilino com uma justificativa, com as provas, foto da entrada e foto da saída. Isso tanto para danos ao imóvel, quanto para pintura. Para pintura até uso um exemplo, a seguradora só paga se o imóvel tiver sido pintado para entrada do inquilino, ou que ele esteja com uma pintura em estado bom ou ótimo. E aí o inquilino tem que devolver da mesma forma de quando ele entrou no imóvel”, aconselha Gustavo Frattini.
Seguro Fiança Locatícia x Fraude
Infelizmente, o mercado tem enfrentado muita fraude, principalmente, referente as assinaturas eletrônicas. “É muito fácil você fraudar uma assinatura eletrônica, tanto é que, nos soltamos recentemente comunicado para nossas imobiliárias parceiras para sempre que for uma locação em nome de terceiros, exemplo, você apareceu na imobiliária dizendo que quer alugar um imóvel, porém é a sua tia quem está emprestando o nome para você alugar, ocorre a assinatura e é liberado as chaves. Depois de seis meses, começa a dever o aluguel, vamos supor que foi feito o seguro fiança, a seguradora vai entrar em contato com a pessoa responsável pelo contrato de locação e muitas vezes a seguradora ao entrar em contato com o responsável ela descobre que o responsável nunca alugou o imóvel foi usado dados dessa pessoa que foi roubado de alguma forma esses dados e foi feito seguro fiança foi feito o contrato de locação porque ela utiliza uma assinatura eletrônica e a maioria das empresas de assinatura eletrônica pede um celular, um e-mail, número de celular. Pode comprar um chip na banca acaba sendo muito fácil em nome de terceiros, a maioria das fraudes é deste tipo. A gente aconselha fazer como antigamente, o reconhecimento de firma, se precaver, porque às vezes uma locação que dá um problema, gera um transtorno tão grande, que acaba deixando de valer 20 locações em termos de lucratividade para imobiliária e para o proprietário, então tem bastante fraude. É sempre bom se precaver. Apesar do seguro fiança não pedir documento só em alguns casos que o aluguel é de valor mais alto, a gente ainda pede para as imobiliárias ou proprietários pedir os documentos, para ele ter um respaldo que de fato ainda é aquela pessoa que está alugando o imóvel.”
O que a Compagno oferece às imobiliárias de especial no processo de parceria?
Segundo o CEO da empresa, a Compagno oferece agilidade, atendimento personalizado, humanizado, tecnologia exclusiva no mercado e processos descomplicados.
“Por exemplo, não pedimos documentos. Pedimos apenas quatro informações: CPF, RENDA, Profissão e estado civil. Com essas quatro informações vamos nas seguradoras e verificamos se aprova. Temos um leque de seguradoras bem grandes, o que fornece aos proprietários, imobiliárias maior taxa de aprovação e um preço mais competitivo. Porque sabemos que não adianta jogar um preço alto no inquilino que ele não vai querer dar sequência, então, além dessa taxa de aprovação e preço diferenciado, nós temos que ser o mais ágil possível. Então, a partir do momento que a gente recebe as informações, a gente garante a análise em até 1 hora útil. Até uma hora útil você vai saber se o inquilino foi aprovado ou não e o preço que ficaria para ele. E, além disso, o proprietário e a imobiliária nunca teriam que se comunicar com a seguradora. Nós cuidamos de todo o processo, caso haja inadimplência nós avisamos a seguradora, acompanhamos, relatamos tudo para ambas as partes. E também tecnologicamente, desenvolvemos um aplicativo para as imobiliárias e administradoras de imóveis onde na visita do imóvel já preenchem os dados do inquilino já na hora sai uma pesquisa de crédito dizendo se é um perfil bom ou não e em poucos minutos já vai sair o preço do seguro aluguel. Tudo isso, de forma 100% digital. Da nossa parte conseguimos analisar, emitir apólice no máximo 3 horas úteis. O que traz agilidade na negociação. Hoje dentro das corretoras de seguro, somos a única nesse modelo de negócio, que nós realizamos uma pesquisa paga referente à informação financeira do inquilino, disponibilizamos de forma gratuita para o proprietário e imobiliária, além do preço com todas as seguradoras para ele verificar com qual vai ser a melhor opção para emissão da garantia.”
Além do Seguro Fiança, o que mais a Compagno oferece na corretora?
A Compagno oferece seguro em geral, seguro automóvel, residencial, empresarial e planos de saúde. “Porém, nossa especialidade mesmo é nos seguros imobiliários, tanto para proprietário, administradores de imóveis e imobiliárias. A gente entende que para você se tornar bom em algo, tem que ser especialista, e quanto mais nos tornamos especialistas no ramo nós conseguimos nos destacar mais nossos parceiros a fomentar mais negócios, ter locações mais tranquilas e o nosso intuito é aumentar os serviços que oferecemos as imobiliárias.”
Fonte:
SP Imóvel
www.spimovel.com.br/
